הקלות מס על הכנסה משכר דירה

השקעה בדירה נחשבת לאחד מאפיקי ההשקעה היציבים ומניבים בעשורים האחרונים. לא רק שמשכירי הדירות נהנים ברובם מהכנסה קבועה נאה אלא שבמרבית המקרים הם פטורים ממס.

קיימים שלושה מסלולים של הקלות מס עבור משכירי דירות וכל שעליהם לעשות הוא לבחור את המסלול שיקטין את חבות המס שלהם:

  1. מסלול פטור או חלקי
  2. מסלול מופחת בגובה 10%
  3. חיוב במס לפי מדרגות המס

מסלול פטור או חלקי

קבלת פטור ממס על דירה בישראל ניתנת במידה והנכס משמש למגורים בלבד, אינו רשום בספרי העסק של המשכיר, ומושכר לפרטיים ולמטרת מגורים בלבד.

במידה וסכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 שקל (נכון לשנת 2020, התקרה מתעדכנת כל שנה), יחול עליו פטור מלא.

היה וסכום ההכנסה גבוה מהסף המקסימלי שנקבע, אך אינו עולה כפול מתקרה זו (10,200 נכון לשנת 2020), ניתן פטור חלקי המחושב כך:

- הפחתת סכום תקרת הפטור משכר הדירה שהתקבל בפועל,  וחישוב ההפרש ביניהם כסכום עודף על התקרה.

- את הסכום העודף מפחיתים על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הנו הסכום הפטור.

- מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל ואזי ההפרש הנו הסכום החייב במס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. (מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ולכן מדרגת המס הראשונה היא 10%.(
 המשכיר אגב רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה דוגמת: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס ופחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע).

במידה וההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,200) שקל, לא יחול כל פטור, וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. אי לכך ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.

מסלול מופחת בגובה 10%

מי שבחר במסלול זה לא זכאי לנכות הוצאות שקשורות לדירה לרבות פחת, ואינו זכאי לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) על הכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. כאשר מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ייווסף לשווי המכירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

תשלום המס במסגרת מסלול זה חייב להתבצע לכל המאוחר בתוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. כל פיגור בתשלום יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

משכירים אשר הכנסתם השנתית משכר דירה, עבורה שילמו מס מופחת בשיעור 10%, אינה עולה על כ-340 אלף שקל (סכום זה מתעדכן באופן שוטף) ואינם חייבים בהגשת דוח שנתי למס הכנסה- פטורים מהגשת דוח שנתי על כלל הכנסותיהם, למעט כאשר כן פקיד השומה דורש זאת. ראוי להדגיש כי לא ניתן לדרוש פטור מכוח חוק מס הכנסה פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה נקבע גובה המס לפי שיעור המס השולי של המשכיר , בהתחשב במכלול הכנסותיו. כאמור, מדרגת המס הראשונה למשכירי דירות היא 30%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ומעלה, עבורם מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות הקשורות לנכס.

בעת מכירת הנכס לגביו נבחר מסלול זה, ינוכה מסכום הרכישה (לצורך חישוב מס שבח) הפחת שאותו דרש המשכיר.